• Alison S. Marques

Aspectos gerais a serem observados na fase pré-contratual da locação comercial

Extremamente ligado a atividade comercial, a locação pode influenciar diretamente no desempenho do negócio bem como evitar grandes prejuízos ao empresário quando da renovação ou rescisão contratual.


Dessa forma, a necessidade de se realizar uma fase précontratual técnica e de modo a conseguir o contrato mais vantajoso possível, quando não, mais equilibrado para ambas as partes, corresponde a uma das principais partes da relação negocial, principalmente nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, uma vez que a Lei 8245/91, previu grande força normativa ao disposto entre as partes. Art. 54.


Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei Em razão disso, abaixo elencamos uma série de requisitos a serem observados na fase précontratual a fim de resguardar ao máximo o direito dos locatários.


1- Realização de pesquisa prévias no Cartório de Registro de Imóveis: É imprescindível que o locatário, quando do aluguel de “lojas de rua”, realize a pesquisa da matrícula do imóvel nos Cartórios de sua circunscrição. Deve-se a isso ao fato de evitar a surpresa de ter o seu contrato de locação interrompido por alguma decisão judicial que determine a penhora e/ou venda do imóvel por fato do locador.


2- Acompanhar a Vistoria do Imóvel Outro ponto importante é a vistoria do imóvel, uma vez que esta descreverá as condições em que o imóvel foi entregue. Assim, é importante analisar se o que consta no termo de vistoria condiz com a realidade pois, ao final do contrato, o imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido, caso não haja disposição em contrário.


3- Valor do aluguel x Projeção de Faturamento Em que pese a localização comercial ser extremamente importante para o sucesso do negócio, é necessário que haja um estudo prévio balanceando a projeção de faturamento com o valor que será pago com aluguel e algumas taxas de modo a evitar o déficit financeiro e consequente arruína do negócio.


4- Analisar documentos anexos Muito comum nas locações comerciais de shoppings e galerias, acompanha-se o contrato de locação alguns instrumentos como o contrato de promessa de cessão, normas gerais, convenção de condomínio, regimento interno, estatuto da associação dos lojistas, estatuto do fundo de promoções e cadernos técnicos. A importância da análise destes instrumentos é que pode conter em seus teores algumas disposições que influem diretamente na operação do negócio, como por exemplo: impedimento daquele tipo de atividade comercial ou da linha de produtos utilizados em convenções de condomínio; as regras de vitrines e horário de funcionamento contidas nos regramentos internos; entre outros.


5- Prazo de Vigência e Prazo de Inauguração da Loja A fim de resguardar o direito a uma ação renovatória - aquela em que o locatário quer continuar com a locação e o locador não – é muito importante entender os seus requisitos, previstos no artigo 51 da Lei de Locações: Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Nesta perspectiva, da análise dos requisitos da lei, é imperioso que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado assim como o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos seja de cinco anos.


Assim, sempre há a recomendação para que o contrato seja celebrado por prazo determinado de cinco anos. Lado outro, no tocante ao prazo de inauguração da loja, é recomendado sempre pactuar um prazo elástico, contando com eventuais imprevistos, uma vez que diversos contratos preveem multas exorbitantes caso o comércio não seja inaugurado na data prevista.


6- Forma de cálculo do aluguel: A forma mais comum de cobrança de aluguéis é por meio de um valor fixo estipulado entre as partes. Acontece que grandes empreendimentos como shoppings e galerias adotam algumas outras formas, quais sejam, aluguel percentual ou variável, por desempenho, complementar, escalonado, em dobro em dezembro. Neste ponto, a grande atenção é destinada aos contratos em que a cobrança seja percentual, variável ou por desempenho, dado que muitas lojas também operam de forma virtual ou por aplicativos (Ifood e Uber Eats, por exemplo) e que, caso não haja previsão desta exceção em contrato e as compras sejam faturadas no mesmo CNPJ, poderá o aluguel poderá abranger tais vendas.


7- Índice de Reajuste do Aluguel: Em que pese não haja obrigação de conter no contrato o índice de correção e sua escolha seja livre entre as partes, é muito comum a disposição em cláusula expressa a indicação do índice que regerá o reajuste do contrato, o qual, na maioria das vezes é correspondido pelo IGP-M. Ocorre que com o elevado aumento do índice IGP-M não tem se tornado muito adequado ao locatário a sua adoção, sendo sugerido a substituição ao IPCA. Explica-se isso pelo fato de o IGPM ser mais volátil, dado que diretamente influenciado por variações do câmbio e commodities assim como possui em sua base os índices de preço por atacado (IPA), porquanto, o IPCA possui como sua base os produtos comercializados no varejo, restando muito mais adequados a realidade fática atual.


8- Disposições quanto ao Locador: É sempre sugerido que os contratos de locações não urbanas possuam como locador a Pessoa Jurídica, pois trata-se de forma de se evitar a confusão entre pessoa física e jurídica assim como é requisito necessário para a ação de renovação. Com efeito, é importante analisar se há nos contratos de locações de shoppings centers alguma disposição no sentido de que caso o locatário seja feito por pessoa física (com prazo para transferência a pessoa jurídica) haja necessidade que a pessoa física seja sócio majoritário (caso haja mais de um sócio) da empresa em questão.


Ante o exposto, a pactuação de um bom contrato de locação passa por diversas análises a serem feitas de modo técnico e preciso, devendo, de modo geral, os requisitos acima expostos observados, nunca substituindo a orientação jurídica com base no caso concreto.