• Dra. Fernanda Ferraz

Conheça as mudanças nas negociações de Contratos de Locação em Shoppings Centers com a Pandemia

Atualizado: Out 22


Não é novidade para ninguém que o cenário causado pela COVID-19 tem trazido diversos prejuízos à nossa economia de modo geral, com exceção apenas daqueles produtos que são atualmente considerados como essenciais.


Considerados não essenciais, os Shoppings Centers foram um dos setores que mais sofreram, considerando que desde Março de 2020 houve quedas nas receitas dos lojistas, devido à falta de movimento decorrente do isolamento social. O retorno gradual do atendimento só retornou meses depois e ainda assim seguidos de episódios de Lockdown.


Apesar do Poder Público ter tomado medidas para amenizar os efeitos do Coronavírus nesse setor, sabemos que os esforços não foram suficientes para evitar demissões em massa ou o encerramento das atividades nas empresas.


Para os lojistas de Shoppings Centers, sabemos que os Contratos de Locação englobam altos valores que não são exequíveis. Apesar de serem individuais e trouxerem variáveis, apresentam valores que podem ser mínimos ou um percentual do faturamento.


Além disso, vale lembrar que existem os valores de condomínio e também os fundos de promoção para o Shopping Center. Diante desse cenário, o isolamento social e a queda da receita afeta diretamente o futuro da empresa, bem como dos colaboradores.


De acordo com o direito brasileiro, existem possibilidades de renegociação do cumprimento obrigatório dos acordos, sendo essas:


Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

Prevê a possibilidade de reajuste consensual e de revisão judicial para ajuste ao valor de mercado, nos artigos 18 e 19:


Art. 18.

"É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste."


Art. 19.

"Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."


Contudo, é importante entender como funciona

especificamente para cada revisão.


Para o reajuste consensual: Sem mais requisitos


Para revisão judicial: Após 3 (três) anos de vigência

do contrato, de acordo com a Lei.



Código Civil

Porém, há também outros parâmetros legais que podem vir de encontro aos lojistas que se encontram nessa situação. O Código Civil trata da teoria da imprevisão que se aplica ao art. 317, que diz o seguinte:


Art. 317

"Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução", momento esse em que o valor poderá ser revisado de forma judicial.


Podemos ir mais afundo e mencionar ainda no Código Civil os artigos 478 e 480 que envolvem a onerosidade excessiva para uma das partes.


Art. 478

"Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação."


Art. 479

"A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato."


Art. 480

"Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva."


Com tudo isso, podemos ver que há uma preferência da legislação pela continuidade dos contratos, porém, em casos extremos de onerosidade excessiva, ainda mais considerando um cenário de pandemia, podem facultar no término do mesmo de forma legal.


Dentro de tudo que foi esmiuçado podemos afirmar que há respaldo para a renegociação e revisão dos contratos de locação, contudo é necessário que o empresário tenha um auxílio jurídico de confiança e que busque a solução de forma justa para todas as partes envolvidas.


Escrito por Fernanda Ferraz